Diejenigen, die sich für den Kauf einer Eigentumswohnung interessieren oder auch schon eine erworben haben, kommen um den Begriff „Instandhaltungsrücklage“ oder „Erhaltungsrücklage“ nicht umhin. Dabei ist die Erhaltungsrücklage ein wichtiges Instrument.
Bis zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes wurde immer von der Instandhaltungsrücklage gesprochen – heute heißt sie nun Erhaltungsrücklage. Eingeführt wurde der Begriff mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz kurz WEMoG, prinzipiell hat sich jedoch nichts an dem Sachverhalt verändert.
Was bedeutet „Instandhaltungs- oder Erhaltungsrücklage“?
Für eine Eigentümergemeinschaft ist es durchaus bedeutsam, eine solche Rücklage für größere (teurere) und erforderliche Instandsetzungen – das Gemeinschaftseigentum betreffend – zu bilden. Durch die Bildung einer Instandhaltungsrücklage werden Gelder angesammelt, um vorhersehbare, aber auch unvorhersehbare Reparaturen eines Gebäudes abfangen.
Vor allem Reparaturarbeiten, wie beispielsweise die Erneuerung der Heizungsanlage oder das Instandhalten von Balkonen, sind Arbeiten, die kostspielig sind. Natürlich kann niemand ahnen, was zukünftig alles anfällt und gerade wenn man es nicht gebrauchen kann, passieren sehr viele Dinge gleichzeitig. Damit für solche Fälle die Finanzierung der Vorhaben auch gewährleistet ist, sollte die WEG über ausreichend Rücklagen verfügen. Angespart wird die Erhaltungsrücklage durch die Zahlung eines Anteils aus dem monatlichen Hausgeld. Wie hoch die jährliche Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist, wird durch den in der Versammlung vorgestellten Wirtschaftsplan festgelegt.
Die Erhaltungsrücklage dient also der Werterhaltung eines Objektes. Eine solche Rücklage wird auf einem gesonderten Konto geführt und gehört zum Vermögen der Gemeinschaft.
Für jede Eigentümergemeinschaft ist es verpflichtend, eine Erhaltungsrücklage anzusparen. Eine WEG muss in der Lage sein, ihr gemeinschaftliches Eigentum instand zuhalten und das kann unter Umständen einiges an Geld kosten. Entnahmen aus der Rücklage sind demnach für Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum gedacht.
Ist eine bestimmte Höhe der Instandhaltungsrücklage vorgeschrieben?
Nein. Natürlich sollte die Höhe der angesparten Instandhaltungsrücklage dem Alter des Objektes angepasst sein. Das bedeutet, dass ältere Immobilien eine höhere Rücklage haben sollten, als Neubauobjekte. Letzten Endes liegt dies aber im Ermessen der Eigentümergemeinschaft. Die Höhe der Rücklage wird als Kalkulation im Wirtschaftsplan festgehalten und durch die Gemeinschaft beschlossen. Jeder Miteigentümer trägt also einen Anteil an der Rücklage, der in der Regel nach Miteigentumsanteilen berechnet wird. Darüber hinaus hält auch die sogenannte „Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz – die Zweite Berechnungsverordnung – einen Hinweis zur Höhe der Erhaltungsrücklage bereit. In diesem wird angegeben, dass pro Quadratmeter Wohnfläche zwischen 7,10 Euro und 11,50 Euro (bei gefördertem Wohnungsbau) an Rücklagen zu bilden sind.
Möchten Sie eine Wohnung kaufen, sollten Sie darauf achten, dass – in Anlehnung an das Gebäude – eine entsprechende Erhaltungsrücklage nachgewiesen werden kann. Denn ist die Rücklage zu gering, könnten unter Umständen hohe Sonderumlagen auf Sie zukommen. Es ist auch von Bedeutung, dass Sie sich bei dem Verwalter erkundigen, welche größeren Reparaturen anstehen und ob Sonderumlagen eingefordert werden. Ebenfalls lohnt sich ein Blick in die Protokolle der letzten zwei bis drei Jahre.
Die Wohnung wird verkauft – Was geschieht mit der anteiligen Instandhaltungsrücklage?
Bei dem Verkauf einer Eigentumswohnung wird auch der Anteil an der Erhaltungsrücklage mit verkauft. Dies bedeutet, dass der Käufer neben der Wohnung auch den bisher geleisteten Anteil an der gemeinschaftlichen Rücklage erwirbt. Wichtig zu wissen ist, dass der Verkäufer – ehemaliger Eigentümer – keinen Anspruch darauf erheben kann, dass ihm die anteilige Rücklage ausbezahlt wird!